Acheter un logement social : suivez le guide !

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Les logements sociaux sont proposés à des loyers particulièrement avantageux, pour permettre aux foyers les plus modestes de se loger. Mais ces biens immobiliers sont également proposés à la vente. Alors qui peut acheter un logement social ? Comment devenir propriétaire d’un logement HLM ? Et où trouver des logements sociaux à vendre ?

Qui peut acheter un logement social ?

Pour devenir propriétaire d’un logement HLM, vous devez être majeur et de nationalité française (ou en situation régulière sur le territoire français). La démarche pour acheter ce type de bien dépend ensuite de votre situation.

Le locataire d’un logement HLM

Si vous louez déjà un logement social, vous pouvez demander à votre bailleur de l’acheter (par lettre recommandée avec accusé de réception). Le bailleur social peut également être à l’initiative de la vente du bien.

Plusieurs conditions doivent être remplies :

vous occupez le logement depuis au moins 2 ans ;
le logement a été construit ou acquis par l’organisme bailleur depuis au moins 10 ans ;
le logement est conforme aux normes d’habitabilité et de performances énergétiques en vigueur.

Vous pouvez transmettre ce droit à :

votre époux(se), sans conditions de ressources ;
un descendant (avec ou sans son conjoint), qui respecte le plafond de ressources exigé pour l’attribution d’un logement social PLS (Prêt Locatif Social) ;
un ascendant (avec ou sans son conjoint), qui respecte le plafond de ressources exigé pour l’attribution d’un logement social PLS.

À compter de votre demande d’achat de votre logement social, le bailleur social a deux mois pour vous répondre (il doit motiver sa réponse).

Tout autre personne intéressée

Même si vous n’êtes pas locataire d’un logement HLM, vous pouvez en devenir propriétaire. Il vous suffit d’être majeur et de nationalité française (ou détenant un titre de séjour valide). Vos revenus ne sont pas pris en compte pour l’achat d’un logement social.

Les bailleurs sociaux qui mettent leurs logements en vente doivent d’abord les proposer aux locataires de leur parc immobilier (dans le même département), ainsi qu’à leurs gardiens d’immeubles. Après un délai de deux mois, ils sont ensuite libres de diffuser plus largement leurs annonces de vente. Ils peuvent proposer ces logements aux collectivités locales et à tout particulier intéressé.

Comment acheter un logement HLM ?

Le logement social à vendre peut être un bien à construire, un bien neuf ou un bien ancien. Il peut s’agir d’un appartement ou d’une maison, ou encore d’un parking ou d’un terrain. Selon votre profil et votre situation, il existe plusieurs mécanismes pour acheter votre logement HLM.

Acheter un logement social en VEFA

Vous pouvez d’abord acheter un logement social sur plan, ou en VEFA (Vente en l’État Futur d’Achèvement). Cela vous permet d’apporter votre touche personnelle à l’intérieur de votre appartement ou de votre maison. En effet, vous pouvez en général choisir certaines finitions du logement : le sol, les peintures, la cuisine…

Dans certaines conditions, et s’il s’agit d’acheter votre résidence principale, vous pouvez profiter d’un taux de TVA réduit à 5,5 % (sous conditions de revenus et de localisation géographique du bien).

Acheter un logement HLM déjà construit

Vous pouvez également vous porter acquéreur d’un logement HLM existant, mis à la vente par le bailleur social. Comme expliqué plus haut, les logements sociaux à vendre doivent avoir été acquis depuis plus de 10 ans par l’organisme HLM, et doivent répondre à certaines normes de qualité.

L’organisme HLM doit d’abord les proposer à ses locataires (à tous ses locataires situés dans le même département), ainsi qu’à ses gardiens d’immeubles. Il peut ensuite diffuser plus largement ses annonces de vente (après un délai de 2 mois), et les proposer à tout acheteur potentiel.

Acheter un logement social en location-accession

Grâce au mécanisme de la location-accession, vous pouvez devenir propriétaire d’un logement social en commençant par le louer. Encadrée par un contrat contenant plusieurs mentions obligatoires, la première période de location consiste pour le locataire-accédant à verser un loyer, augmenté d’une fraction acquisitive. Cette fraction correspond au paiement anticipé d’une partie du prix de vente du bien.

À la fin de cette période de jouissance, le locataire-accédant peut lever l’option d’achat et verser le solde du prix de vente. Il devient propriétaire de son logement social à un prix très attractif. S’il renonce à acheter, il récupère la fraction acquisitive et doit quitter les lieux.

S’il remplit certaines conditions (notamment le respect d’un plafond de ressources), l’accédant peut bénéficier d’un PSLA (prêt social location-accession). Ce prêt conventionné lui permet de profiter de plusieurs aides fiscales (TVA à taux réduit, exonération de taxe foncière) et de deux garanties importantes (garantie de relogement et garantie de rachat).

Faire construire une maison individuelle

Vous pouvez enfin devenir propriétaire d’une maison individuelle :

sur un terrain que vous possédez déjà ;
sur un terrain que l’organisme social vous aide à acquérir.

En plus de vous aider dans l’obtention de votre financement, l’organisme HLM vous apporte toutes les garanties de sécurité pour votre contrat de construction de maison individuelle (CCMI).

Quelles sont les règles qui encadrent la vente d’un logement social ?

Plusieurs règles spécifiques et conditions de vente particulières viennent s’appliquer dans le cadre de l’achat d’un logement HLM.

Au moment de la vente

Le bailleur social doit fournir un certain nombre d’informations au potentiel acheteur d’un logement HLM (avant la vente).

Il doit notamment lui fournir (par écrit) :

le montant des charges locatives et des charges de copropriétés des 2 dernières années ;
la liste des travaux réalisés au cours des 5 dernières années ;
la liste des travaux à venir dans les parties communes (montant et quote-part) ;
un document qui explique que l’acheteur doit s’acquitter du paiement de la taxe foncière tous les ans ;
le dossier de diagnostic technique (DDT) ;
le descriptif de division de l’immeuble et le règlement de copropriété (pour la vente d’un appartement HLM situé dans un immeuble en copropriété).

Fixé par le bailleur social, le prix de vente doit prendre en compte le prix d’un logement similaire déjà occupé (évaluation proposée par le service des domaines).

Et après la vente ?

L’acheteur peut-il revendre son logement HLM ? S’il a acheté le bien depuis plus de 5 ans, le propriétaire du logement social est libre de le revendre à ses conditions (loi ELAN). En revanche, s’il a acquis son logement HLM depuis moins de 5 ans, il doit informer le bailleur social de son intention de vendre. Ce dernier peut, s’il le souhaite, se porter acquéreur en priorité. Si le logement a été acheté à un prix inférieur au prix de l’évaluation du conseil d’administration de l’organisme HLM, le propriétaire doit lui verser la différence entre ces deux montants au moment de la revente.

L’acheteur peut-il louer son logement social ? S’il est propriétaire de son bien depuis plus de 5 ans, il peut le louer librement. S’il a acquis le logement depuis moins de 5 ans, et à un prix moins élevé que le prix de mise en vente fixé par le bailleur social, le propriétaire doit respecter un montant maximum de loyer.

Pourquoi devenir propriétaire d’un logement HLM ?

Encourageant notamment l’accès à la propriété des foyers les plus modestes, acheter un logement social permet de profiter de nombreux avantages :

une information transparente et un accompagnement de qualité ;
un prix de vente encadré, inférieur aux prix du marché ;
une TVA réduite à 5,5 % (dans certaines conditions) ;
des garanties :
- la garantie bailleur : si l’acheteur ne peut plus rembourser son prêt, le bailleur s’engage à racheter le logement social au même prix, pendant 15 ans (garantie de rachat). Le bailleur social s’engage également à reloger l’acheteur dans son parc HLM (garantie de relogement) ;
- l’assurance revente : le bailleur social compense l’éventuelle décote du bien lors de sa revente, pendant les 10 ans qui suivent son acquisition ;
des aides de financement : PTZ (prêt à taux zéro), PAS (prêt accession sociale), prêt Action Logement, PSLA (prêt social location-accession), prêts aidés et subventions de l’Etat (PLUS, PLAI, PLS)…

Où trouver des logements sociaux à vendre ?

Vous souhaitez acheter un logement social ? Contrairement à une recherche de location, il n’existe pas de procédure spécifique à suivre pour devenir propriétaire d’un logement HLM.

Pour trouver des logements sociaux à vendre, vous pouvez d’abord vous rapprocher des services compétents de votre mairie (ou de la mairie de la commune qui vous intéresse). Ces derniers pourront vous indiquer le nom des bailleurs sociaux du secteur géographique, et les projets de programmes neufs en cours.

Les organismes de logements HLM diffusent en général leurs annonces de vente sur leur propre site internet. Et pour faciliter vos démarches et votre recherche de logement social à vendre, certaines plateformes regroupent toutes les annonces des bailleurs sociaux de votre région.

Consultez directement toutes les annonces d’appartements et de maisons mis en vente par les bailleurs sociaux sur notre site. Renseignez vos critères sur notre moteur de recherche (type de bien, localisation, surface, budget…), et trouvez le logement social qui correspond parfaitement à vos attentes. Comparez toutes les offres de logements HLM à vendre et contactez facilement les bailleurs sociaux.

Anna Matignon