Qu’est-ce que la location-accession ?

Permettant aux foyers les plus modestes de se loger, les logements sociaux sont disponibles à la location et à la vente. Or, il existe plusieurs moyens de devenir propriétaire de ce type de bien : la location-accession en fait partie. Alors en quoi consiste le mécanisme de location-accession exactement ? Qu’est-ce qu’un prêt social location-accession (PSLA) ? Et quelles conditions remplir pour pouvoir en profiter ?

Principe de la location-accession

On utilise souvent le mécanisme de la location-vente dans certains secteurs (celui de la vente automobile par exemple). Mais cette démarche peut également permettre d’accéder progressivement à la propriété immobilière. En effet, vous pouvez envisager d’acheter un bien immobilier en location-accession (loi du 12 juillet 1984 sur la location-accession à la propriété immobilière).

La location-accession permet à un locataire de devenir propriétaire de son logement, après l’avoir loué pendant une période définie dans un contrat. Elle peut porter sur tous types de biens : un immeuble collectif ou individuel (appartement ou maison), à usage d’habitation ou à usage mixte, en construction, neuf ou ancien. Ce mécanisme est souvent utilisé dans le cadre de l’achat d’une habitation à loyer modéré (un logement social). 

Les différentes étapes de la location-accession

L’opération suit trois étapes distinctes : la signature du contrat, la période de location et l’exercice, ou non, de l’option d’achat.

1ère étape : la signature du contrat de location-accession

Un contrat doit obligatoirement encadrer l’opération de location-accession. Conclu entre le propriétaire du bien et l’accédant, il s’agit d’un acte authentique (rédigé et signé chez un notaire). 

Ce contrat organise et encadre les étapes de la location-accession :

• la période de location (période de jouissance) ;
• l’exercice de l’option d’achat (achat ou renonciation au bien).

Pour être valable, le contrat de location-accession doit comporter plusieurs mentions obligatoires :

• une description du logement, sa consistance et ses caractéristiques techniques ;
• le prix de vente du bien et ses modalités de paiement (recours ou non à un ou plusieurs prêt(s), révision éventuelle des prix) ;
• l’intention de l’accédant de payer ce prix de vente ;
• la date d’entrée en jouissance du bien et le délai pour lever l’option d’achat (délai d’acquisition) ;
• l’octroi éventuel d’un prêt pour payer le prix de vente du bien, après la période de location ;
• le montant de la redevance à verser pendant la période de location, ainsi que ses modalités de paiement (révision éventuelle, imputation sur le prix d’achat) ;
• le paiement des charges par l’accédant, et l’estimation de leur montant prévisionnel pour la première année du contrat ;
• les assurances ;
• la garantie de remboursement ou d’achèvement ;
• les conditions et les cas de résiliation anticipée du contrat ;
• les indemnités éventuelles en cas de rupture du contrat ;
• l’absence de maintien de plein droit dans le logement, en cas de résolution du contrat (ou en l’absence de levée d’option).

2ème étape : la location du logement

Une fois le contrat de location-accession signé, l’accédant entre dans une première période de jouissance et doit payer une redevance.

Cette redevance comprend deux parties (le contrat fixe librement leur montant) :

• une fraction locative : définitivement acquise au vendeur du bien, cette partie correspond à la jouissance du logement (il s’agit du loyer) ;
• une fraction acquisitive : cette partie correspond au paiement anticipé d’une partie du prix de vente du logement. Si le locataire-accédant ne lève pas l’option d’achat au terme du délai indiqué dans le contrat, le vendeur doit lui restituer cette fraction (après déduction d’une indemnité, sauf si le logement relève du dispositif PSLA).

Comme tout locataire, l’accédant doit assurer son logement pour certains risques (incendie et dégâts des eaux). Il doit s’acquitter des charges prévues dans le contrat, et payer les taxes et les impôts correspondant au bien (taxe foncière et taxe d’habitation). Pendant toute la durée de location, il doit également se charger des petites réparations du logement et de son entretien courant. Il est responsable des dégradations et des pertes, et doit s’occuper du logement en bon père de famille. 

Mais l’accédant est également assimilé à un propriétaire pendant la période de location. Il peut donc en exercer une partie des droits et être soumis à certaines obligations (notamment au sein d’une copropriété).

3ème étape : l’achat du logement

Le locataire peut exercer son option d’achat à tout moment entre la date d’entrée en jouissance du bien, et la fin de cette période de jouissance. S’il ne lève pas l’option d’achat trois mois avant le terme, le propriétaire le met en demeure de l’exercer (par lettre recommandée avec accusé de réception). 

Au terme de la période de location (jouissance du bien), le locataire-accédant a le choix entre :

• acheter : s’il lève l’option d’achat, il doit verser le solde du prix. Ce solde correspond à la différence entre le prix de vente mentionné dans le contrat, et le montant déjà versé au titre de la fraction acquisitive. Si le paiement du prix de vente est conditionné par l’obtention d’un prêt, l’accédant doit l’obtenir à la date d’exigibilité du prix. Une fois le prix payé, le transfert de propriété est effectué et constaté par un acte de vente authentique (devant notaire). Le locataire-accédant devient propriétaire de son logement.

• renoncer à acheter : le locataire-accédant ne bénéficie alors d’aucun droit à un maintien dans les lieux (sauf disposition contraire, prévue au contrat). Il doit libérer les lieux dans les trois mois suivants. Le propriétaire du logement doit alors lui restituer les sommes versées au titre de la fraction acquisitive, parfois diminuées d’une indemnité (sauf si le logement relève du dispositif PSLA).

Dans quels cas le contrat peut-il être résilié ?

Le contrat de location-accession peut être résilié en cas de :

• inexécution de ses obligations par le locataire-accédant ;
• inexécution de ses obligations par le vendeur.

La partie lésée reçoit une indemnité, dont le montant et les modalités de versement sont prévus par le contrat. Le locataire-accédant bénéficie également d’un droit au maintien dans le logement pour une durée de trois mois minimum (à partir de la date de résiliation). 

Qu’est-ce que le Prêt Social de Location-Accession (PSLA) ?

L’accédant peut, s’il remplit certaines conditions, bénéficier d’un prêt social location-accession (PSLA). Comportant des aides fiscales spécifiques, ce prêt conventionné a pour objectif de permettre aux foyers aux revenus modestes (et ne disposant pas d’apport personnel) de devenir propriétaires grâce à la location-accession.

Quelles sont les conditions à remplir pour pouvoir en bénéficier ?

Tout d’abord, le prêt social location-accession doit être utilisé pour l’acquisition d’un logement neuf ou en VEFA. L’accédant doit l’occuper à titre de résidence principale (au moins huit mois par an). Aujourd’hui, il peut également être utilisé pour financer l’acquisition d’un logement existant, sous conditions de travaux.

Pour pouvoir y prétendre, les revenus du locataire-accédant qui en fait la demande doivent être inférieurs à certains plafonds de ressources. Ces plafonds sont fixés par la loi. Ils dépendent de la zone d’implantation du bien et du nombre de personnes composant le foyer fiscal. Ils sont révisés chaque année au 1er janvier (en fonction de l’évolution annuelle de l’indice des prix à la consommation).

Les revenus du demandeur sont vérifiés à la date de la signature du contrat de location-accession. Ils prennent en compte son revenu fiscal de référence de l’année n-2 et le prix de vente du bien divisé par 10 (revenu plancher).

Quels sont les avantages de ce dispositif ?

En plus de financer l’achat d’un logement au prix de vente encadré, le PSLA permet de profiter de plusieurs avantages.

• Deux aides fiscales :
  • une TVA à taux réduit de 5,5 % : si le locataire-accédant lève l’option d’achat dans les 5 ans de l’achèvement du bien, la vente est placée dans le champ d’application de la TVA à 5,5 % ;
  • une exonération de la taxe foncière : le logement neuf profite d’une exonération de taxe foncière pendant quinze ans, à compter de l’année qui suit celle de son achèvement. Le locataire-accédant qui lève l’option d’achat bénéficie de cette exonération pour la durée restante.

• Deux garanties pour l’accédant (emprunteur) :
  • une garantie de relogement : le locataire peut actionner cette garantie à tout moment, pendant la période de location ou au moment de la vente. Dans les six mois de la date de la levée d’option, le vendeur doit proposer à son locataire trois offres de relogement adaptées. Si le locataire refuse les trois offres, il perd son droit d’occupation du logement ;
  • une garantie de rachat : elle peut être mise en œuvre pendant 15 ans à compter de la date d’achat du logement, et dans un délai d’un an suivant l’un des évènements prévus par la loi (décès, invalidité, mobilité professionnelle, chômage supérieur à un an, divorce, dissolution d’un Pacs…).

Il est enfin possible de cumuler le prêt social location-accession avec un PTZ (prêt à taux zéro).

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