Le bail réel solidaire (BRS), pour devenir propriétaire de sa résidence principale à un prix abordable

Nouvelle formule d’accession à la propriété, le bail réel solidaire (BRS) permet de devenir plus facilement propriétaire d’un bien situé dans une zone où les prix de l’immobilier sont particulièrement élevés. Grâce à ce nouveau dispositif juridique, le propriétaire n’acquiert que le bâti et reste locataire du foncier.

Alors comment fonctionne un bail réel solidaire exactement ? Quels sont les avantages de ce nouveau moyen d’accès à la propriété ? Et comment en profiter ?

Qu’est-ce qu’un bail réel solidaire ?

Le bail réel solidaire est un contrat de location à longue durée, obligatoirement proposé par un organisme de foncier solidaire (OFS) :

• l’OFS acquiert et conserve la propriété foncière ;
• le preneur du bail acquiert la propriété immobilière : il est propriétaire du logement (maison ou appartement), mais locataire du terrain sur lequel il est construit.

Ce type de contrat permet de dissocier le foncier du bâti. Les prix des logements sont ainsi abaissés, et il devient plus facile d’accéder à la propriété.

Fonctionnement du BRS

Le bail réel solidaire suit un fonctionnement en deux étapes :

• l’OFS achète un terrain (bâti ou non) et s’occupe de sa gestion : il peut y construire des logements et / ou des équipements collectifs, destinés à divers usages (article L.329-1 du Code de l’urbanisme). Pour acheter le terrain, il profite de conditions de financement favorables (une décote sur le prix de vente des terrains publics, un prêt avantageux de la Caisse des dépôts et des Consignations) ;
• dans le cadre d’un contrat de location longue durée, l’OFS cède les droits réels attachés au bien immobilier : le preneur du bail devient propriétaire du bâti, et locataire du foncier (pour une durée comprise entre 18 et 99 ans). En plus de ses mensualités d’emprunt (qui correspondent au remboursement de son prêt), il s’acquitte d’une redevance auprès de l’OFS. Modique, cette somme correspond au droit d’occupation du terrain et permet à l’organisme de foncier solidaire de couvrir ses frais de gestion. À l’expiration du bail, les constructions deviennent la propriété de l’OFS contre indemnisation.

L’OFS est un organisme de droit privé ou de droit public à but non lucratif, agréé par le préfet de la région. Fiable et sécurisée, sa gestion est contrôlée par un Commissaire aux Comptes et par le préfet. L’organisme a pour objectif de développer l’accession sociale dans les régions où la pression immobilière est trop forte.

Le bénéficiaire d’un BRS peut être :

• un ménage aux ressources modestes ;
• un opérateur qui revend des logements à des prix encadrés, à des ménages aux ressources modestes ;
• un bailleur qui achète des logements pour les louer à des loyers encadrés, à des ménages aux ressources modestes (bailleur social, société d’habitat participatif…).

Quels avantages ?

Visant à favoriser l’accession sociale dans la durée, le bail réel solidaire offre plusieurs avantages. 

En effet, il permet de :

• accéder plus facilement à la propriété dans certaines grandes villes ou secteurs touristiques : les prix de l’immobilier dans ces zones sont en général très élevés, et limitent l’investissement et la construction de logements neufs. Le BRS permet aux ménages aux ressources modestes de devenir propriétaires de leur résidence principale à moindre coût, et de se constituer un patrimoine immobilier. Limité aux plafonds de prix du PSLA, le prix de vente est en général inférieur de 15 à 30 % par rapport à un achat classique ;
• profiter d’un taux de TVA réduit à 5,5 % sur le prix de la construction du bien immobilier (pour un logement neuf) ;
• bénéficier d’un abattement sur la taxe foncière sur la propriété bâtie (pouvant aller jusqu’à 30 %) : le montant de cet abattement dépend de la commune sur laquelle est situé le logement ;
• être éligible à l’attribution d’un prêt à taux zéro (PTZ) : les logements en BRS peuvent en effet être financés avec ce prêt avantageux (il est normalement accordé pour des achats en pleine propriété) ;
• se faire assister par un OFS pendant toute la durée du bail, notamment lors de la revente du logement : l’organisme de foncier solidaire assure le suivi social des propriétaires des logements (conseils et services complémentaires). Il sécurise également la vie de la copropriété (il peut se porter acquéreur des logements, notamment en cas de mauvais usage ou de manque entretien du bien).

Quelles conditions remplir pour profiter de ce dispositif ?

Pour profiter des avantages d’un bail réel solidaire, le bénéficiaire doit remplir certaines conditions de ressources. Il doit également occuper le logement à titre de résidence principale. Le bail doit enfin prévoir le paiement d’une redevance, en plus des mensualités de remboursement du prêt.

Conditions relatives au titulaire du BRS

Pour profiter des avantages d’un bail réel solidaire, il faut :

• disposer de revenus modestes : le bail est attribué aux ménages dont les revenus n’excèdent pas certains plafonds de ressources (plafonds PSLA) ;
• ou acquérir le logement pour le revendre ou le louer à un ménage qui remplit ces critères : le prix de revente (ou le montant du loyer) est alors fixé par l’organisme de foncier solidaire.

Le montant du plafond de ressources à ne pas dépasser dépend de :

• la zone d’implantation géographique du logement : le territoire français est divisé en plusieurs zones :
  • zone A : agglomération parisienne, Genevois français, Côte d’Azur, grandes agglomérations de province ;
  • zone B1 : agglomérations de plus de 250.000 habitants, grande couronne autour de Paris, pourtour de la Côte d’Azur, Outre-mer, Corse, Îles, quelques agglomérations où les prix de l’immobilier sont hauts ;
  • zone B2 : agglomérations de plus de 50.000 habitants, pourtour de l’Île-de-France, communes chères en zones littorales ou frontalières ;
  • zone C : reste du territoire français ;
• le nombre de personnes composant le foyer : plus les personnes qui occupent le logement sont nombreuses, plus le plafond de ressources augmente.

Fixés par la loi, ces plafonds de ressources sont révisés chaque année au 1er janvier.

Conditions relatives au logement

Plusieurs types de logements peuvent profiter d’un BRS :

• les constructions existantes, qui ne nécessitent pas de travaux ;
• les constructions bâties, à réhabiliter ou à rénover :
• les maisons à construire.

Le preneur du bail doit occuper le logement à titre de résidence principale, pendant toute la durée du contrat. Il doit l’habiter de manière régulière, au moins 8 mois par an. Le BRS ne peut pas porter sur un appartement ou une maison secondaire.

Transmission du bail réel solidaire

Les titulaires d’un bail réel solidaire peuvent décider à tout moment de le transmettre à un tiers, en cas de revente du logement bâti. Mais, pour être valide, cette transmission doit être agréée par l’OFS. Le bail voit alors sa durée augmenter. En effet, à chaque vente, le nouvel preneur bénéficie de la durée initiale du bail.

Pour obtenir l’agrément de l’organisme de foncier solidaire, le vendeur lui transmet le compromis de vente (ou promesse de vente), dans les 30 jours qui suivent sa signature. Si l’OFS refuse la transmission du bail, le vendeur peut exiger qu’il lui propose un autre acquéreur.

En cas de succession, le bail réel solidaire est transmis à l’héritier si ce dernier répond à ses conditions d’attribution. Si ce n’est pas le cas, l’héritier dispose d’un an pour procéder à la cession du bail (donation ou vente). Là encore, l’acquéreur doit obligatoirement être agréé par l’OFS. Si le bail n’est pas cédé, l’OFS récupère le bien en échange d’une indemnisation.