Octroyé sous certaines conditions, le prêt social location-accession (PSLA) permet aux foyers les plus modestes de devenir plus facilement propriétaires d’un logement social. Utilisé pour financer l’acquisition progressive du bien immobilier, ce prêt conventionné donne notamment accès à certaines garanties et aides fiscales.
Alors comment fonctionne la location-accession exactement ? Quels sont les avantages offerts par le PSLA ? Et quelles sont les conditions à remplir pour pouvoir en profiter ?
Un prêt pour financer la location-accession à la propriété immobilière
Le PSLA est un prêt réglementé, octroyé par un établissement bancaire à un opérateur immobilier (il peut s’agir d’un organisme HLM, d’un promoteur privé, ou encore d’une SEM – société d’économie mixte). Pour pouvoir profiter de ce prêt conventionné, l’opérateur doit avoir reçu un agrément préfectoral. Il doit également avoir signé une convention avec l’État. Ce prêt lui sert à financer l’achat ou la construction de logements neufs, qu’il met ensuite en vente en location-accession.
Lorsque l’un des logements est vendu, le PSLA accordé au vendeur peut être transféré à l’acheteur (pour le montant qui reste dû). Ce transfert n’est néanmoins pas automatique : en effet, l’établissement de crédit peut refuser le transfert du PSLA (par exemple si l’acheteur ne présente pas de garanties de solvabilité suffisantes). Si son transfert est accepté, l’acheteur profite alors de tous les avantages de ce prêt (il n’est cependant pas obligé de l’accepter, et peut opter pour une autre offre de crédit).
Comment fonctionne la location-accession ?
Encadrée par la loi n° 84-595 du 12 juillet 1984, la location-accession est mise en place via un contrat spécifique. Comportant plusieurs mentions obligatoires (description du bien, durée de la période de location et montant de la redevance, délai d’acquisition et prix de vente, garanties, conditions de résiliation…), le contrat de location-accession encadre les relations entre le propriétaire bailleur et le locataire-accédant.
Ce mécanisme d’accession à la propriété comporte deux phases distinctes :
- une phase de location : l’accédant loue le logement neuf pendant une période déterminée. En échange, il verse une redevance mensuelle. Cette redevance est composée d’une fraction locative (indemnité d’occupation, dont le montant est librement fixé par les parties) et d’une fraction acquisitive (paiement anticipé d’une partie du prix de vente du bien). En plus de conserver le logement en bon état, le locataire doit l’assurer et s’acquitter des charges et des impôts correspondant ;
- une phase d’acquisition : le locataire-accédant peut lever, ou non, son option d’achat. S’il décide d’acheter le logement, il verse le solde du prix de vente (diminué du montant déjà versé au titre de la fraction acquisitive). Il devient alors propriétaire de son logement, en profitant d’un tarif préférentiel et de conditions avantageuses. S’il renonce finalement à l’acheter, il doit quitter le logement dans les trois mois qui suivent. Le propriétaire lui restitue la fraction acquisitive déjà versée (diminuée d’une indemnité, sauf dans le cadre d’un PSLA).
La location-accession facilite ainsi l’accès à la propriété : elle permet en effet de devenir propriétaire de son logement de manière progressive, sans verser d’apport initial. Lorsqu’il est financé à l’aide d’un PSLA, ce dispositif donne accès à des avantages supplémentaires.
Quels sont les avantages du PSLA ?
Financer une opération de location-accession avec un PSLA permet de profiter de plusieurs avantages.
Des conditions financières intéressantes
- Des mensualités de remboursement encadrées : le montant des mensualités (hors primes d’assurance) ne peut pas être supérieur au montant de la redevance réglée au cours du mois précédant la levée de l’option d’achat.
- Un prix de vente plafonné : il ne doit pas excéder un plafond par m2 de surface utile (fixé en fonction de la zone d’implantation du bien). D’autre part, ce prix de vente est minoré de 1 % à chaque date anniversaire de l’entrée dans les lieux.
- Des frais de notaire réduits : le PSLA sert en général à financer l’acquisition d’un logement neuf. Or, les frais de notaire dans le neuf sont moins élevés que dans l’ancien.
- Le cumul avec d’autres aides : APL, ALS, prêt accession d’Action Logement, PTZ (prêt à taux zéro)…
Des aides fiscales
- Une TVA à taux réduit de 5,5 % : pour profiter de cette réduction de TVA, le locataire-accédant doit lever l’option d’achat (c’est-à-dire acheter le logement qu’il loue) dans les 5 ans de son achèvement.
- Une exonération de la taxe foncière : le logement neuf bénéficie d’une exonération de taxe foncière pendant 15 ans, à compter de l’année suivant celle de son achèvement. Le locataire-accédant doit lever l’option d’achat pendant cette période, pour profiter de cette exonération pour la durée restante.
Des garanties pour le locataire-accédant
- Une garantie de relogement (« sécurisation HLM ») : dans les six mois qui suivent la date de la levée d’option, le vendeur doit proposer à son locataire trois offres de relogement qui correspondent à ces besoins. Cette garantie peut également être actionnée pendant la période de location. Si le locataire refuse les trois offres proposées, il perd son droit d’occupation du logement et doit le quitter.
- Une garantie de rachat : pendant les 15 ans qui suivent la vente du logement, l’ancien propriétaire s’engage à le racheter sous certaines conditions. Pour mettre en œuvre cette garantie, le nouveau propriétaire doit se retrouver dans une situation prévue par la loi (décès, invalidité, mobilité professionnelle, chômage supérieur à un an, divorce, dissolution d’un Pacs…). Il dispose alors d’un an pour l’actionner.
Quelles sont les conditions à remplir pour pouvoir profiter de ces avantages ?
Pour pouvoir bénéficier des avantages offerts par le PSLA, plusieurs conditions doivent être réunies :
- le prêt doit servir à financer l’acquisition :
- d’un logement neuf ou en VEFA (Vente en l’État Futur d’Achèvement) ;
- d’un logement ancien, sous conditions de travaux : aujourd’hui, le PSLA peut servir à financer l’acquisition et l’amélioration de logements anciens. Pour cela, le coût des travaux envisagés doit représenter au moins 25 % du montant total de l’opération. Ces travaux doivent également permettre au logement ancien d’améliorer ses performances énergétiques. Le logement doit au moins atteindre une performance énergétique équivalente à une classe énergie E ;
- le logement doit être occupé à titre de résidence principale : il doit être occupé de manière permanente au moins huit mois par an ;
- les bénéficiaires du prêt doivent respecter des plafonds de ressources : leurs revenus ne doivent pas dépasser certains montants fixés par la loi, et révisés chaque année au 1er janvier (selon l’évolution annuelle de l’indice des prix à la consommation hors tabac). Ces plafonds dépendent de la zone d’implantation géographique du bien (zone A, B1, B2 ou C) et de la composition du foyer (nombre de personnes à charge). Les revenus du foyer (somme des revenus fiscaux de référence N-2 de toutes les personnes qui occuperont le logement) sont examinés à la date de la signature du contrat préliminaire ou du contrat de location-accession. Ils sont comparés avec le montant de l’opération divisé par 9 (le « revenu plancher »). Le montant le plus important est retenu, puis comparé avec les plafonds de ressources du PSLA.
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