Location-accession, êtes-vous éligible ?

La location-accession permet de devenir propriétaire de son logement, après une période de location. Encadrée par un contrat, elle se déroule en plusieurs étapes. Dans certains cas, le locataire-accédant peut bénéficier d’un prêt social location accession (PSLA). Alors comment savoir si vous êtes éligible à la location-accession ? Quelles sont les conditions à remplir pour profiter de ce mécanisme avantageux ? Et comment acheter son logement en location-accession ?

Qu’est-ce que la location-accession ?

La location-accession à la propriété immobilière est un dispositif qui permet d’acquérir progressivement un logement (avec ou sans apport personnel), pour l’occuper à titre de résidence principale.

Fonctionnement

Le locataire-accédant signe un contrat de location-accession avec le propriétaire du bien, devant un notaire. Pour encadrer et définir toutes les modalités de la location-accession, cet acte authentique comporte plusieurs mentions obligatoires. 

Pendant une première période, il est d’abord locataire du logement. Il verse un loyer au propriétaire. Cette fraction locative comprend également le paiement des charges correspondant à l’occupation du bien. Pendant toute la durée de la location, le locataire-accédant est soumis aux mêmes droits et obligations que n’importe quel locataire. Il doit payer son loyer et ses charges, entretenir le bien, réaliser les petites réparations… 

Mais en plus de son loyer, le locataire-accédant verse tous les mois une somme supplémentaire au propriétaire du bien. Cette « fraction acquisitive » est calculée en fonction des capacités financières de l’accédant. Elle lui permet de commencer à régler une partie du prix de vente du bien.

Après cette période de jouissance (qui dure en général plusieurs années), le locataire peut exercer son option d’achat pour devenir propriétaire du bien immobilier. Il verse alors le solde du prix de vente du bien au propriétaire. Mais le locataire peut également refuser d’acheter son logement. Le vendeur lui restitue alors la totalité de la faction acquisitive perçue (parfois diminuée d’une indemnité). 

Avantages

En plus de faciliter l’accès au logement (financement progressif, sans risque et sans engagement), la mise en place de ce mécanisme offre de nombreux avantages. En effet, si le locataire profite d’un prêt social location-accession (PSLA) pour le financement de son acquisition, il peut d’abord profiter de garanties très avantageuses (garantie de relogement et garantie de rachat, pour la « sécurisation HLM »). 

Le PSLA offre également des conditions financières et fiscales particulièrement intéressantes (des frais de notaire réduits, le maintien des allocations logement, un prix de vente plafonné et des mensualités encadrées, le cumul avec d’autres prêts avantageux, un taux de TVA réduit à 5,5 %, une exonération de taxe foncière pendant 15 ans). 

Alors comment profiter de tous ces avantages ? Quelles sont les conditions à remplir pour pouvoir prétendre à un prêt social location accession ? Et comment savoir si vous êtes éligible à la location accession ?

Quelles sont les conditions pour bénéficier des avantages du PSLA ?

Le prêt social location accession (PSLA) est un prêt conventionné, qui permet aux foyers aux revenus modestes (sans apport personnel) de devenir propriétaires de leur logement. Pour en bénéficier, le locataire-accédant doit répondre à certaines conditions. Le logement financé doit également correspondre à certaines exigences.

Des conditions de ressources

Pour pouvoir être éligible à un logement en location accession, il faut d’abord être français ou en situation régulière sur le territoire français (titulaire d’une carte de séjour valide). Mais l’octroi de ce type de prêt est surtout soumis à des conditions de revenus.

Quels plafonds de ressources ?

La location-accession s’adresse à des ménages qui ne disposent que de ressources modestes, et qui souhaitent devenir propriétaires de leur logement. En effet, pour pouvoir bénéficier des avantages du prêt social location-accession, le locataire-accédant doit disposer de revenus inférieurs à certains plafonds de ressources.

Ces plafonds sont fixés par la loi, et dépendent :

• de la zone d’implantation du futur bien :
  • zone A : communes de l’agglomération parisienne, communes de la Côte d’Azur, communes du genevois français et grandes agglomérations de province ;
  • zone B1 : agglomérations de plus de 250.000 habitants, communes situées dans la grande couronne autour de Paris, communes situées en pourtour de la Côte d’Azur, quelques agglomérations où les prix de l’immobilier sont hauts, communes d’Outre-mer, communes situées en Corse et dans les autres îles ;
  • zone B2 : agglomérations de plus de 50.000 habitants, communes où les prix de l’immobilier sont hauts en zones littorales ou frontalières, communes situées en pourtour de la région Île-de-France ;
  • zone C : communes situées sur le reste du territoire français.

• du nombre de personnes qui composent le foyer fiscal : 1, 2, 3, 4, 5 et plus.

Ces plafonds de ressources sont révisés chaque année au 1er janvier, en fonction de l’évolution annuelle de l’indice des prix à la consommation (hors tabac). 

Quels revenus ?

Les revenus du foyer sont vérifiés à la date de la signature du contrat de location-accession (ou du contrat préliminaire s’il y en a un). 

Pour évaluer l’éligibilité de l’emprunteur, on prend en compte :

• son revenu fiscal de référence de l’année n-2 : il s’agit de la somme des revenus fiscaux de référence de toutes les personnes qui occuperont le logement (personnes à loger). L’accédant doit fournir son avis d’imposition sur les revenus de l’année n-2. Il doit également fournir ceux des personnes qui occuperont le logement, si elles ne sont pas rattachées à son foyer fiscal (et donc sur sa feuille d’imposition) ;

• le revenu plancher : il s’agit du coût total de l’opération (prix du logement avant décote), divisé par 9.

On retient le chiffre le plus élevé des deux, pour ensuite le comparer avec les plafonds de ressources du PSLA. En effet, pour que le demandeur puisse prétendre à un logement avec PSLA, ses revenus ne doivent pas être trop importants. Utiliser ce revenu plancher permet de ne pas accorder un avantage excessif à un demandeur dont les revenus ont fortement augmenté entre l’année de référence (n-2) et l’année de sa demande de prêt. 

Des conditions relatives au logement

Pour pouvoir s’appliquer, le PSLA doit servir à financer l’acquisition :

• d’un logement neuf : le prêt social location accession doit en effet être utilisé pour acheter un logement neuf ou en VEFA (Vente en l’État Futur d’Achèvement). Il peut aujourd’hui également servir à financer l’achat d’un logement déjà existant (logement ancien), sous conditions de travaux ;

• occupé à titre de résidence principale : le locataire-accédant doit habiter dans le logement financé par un PSLA de manière permanente, au moins huit mois par an. Néanmoins, il peut louer son logement pendant les 6 premières années du prêt, s’il se trouve dans une situation particulière (mobilité professionnelle, décès, invalidité ou incapacité, divorce ou dissolution d’un Pacs, chômage pendant plus d’un an, achat en perspective de la retraite ou d’un retour de l’étranger). L’emprunteur doit alors respecter certaines règles spécifiques de mise en location. Il doit d’abord mettre son bien en location vide. Les ressources du locataire et le loyer demandé ne doivent ensuite pas dépasser les plafonds des logements sociaux locatifs ;

• agréé par l’État et éligible à la location-accession : pour bénéficier de ce prêt social, l’opérateur vendeur doit avoir obtenu un agrément préfectoral et avoir signé une convention.

Des conditions relatives au prix de vente

Le prix de vente du bien immobilier est plafonné. Il ne doit pas excéder un montant plafond par mètre carré de surface utile (arrêté modifié du 26 mars 2004). Ce prix maximum varie en fonction de la zone d’implantation géographique du logement (zone A bis, A, B1, B2 ou C). Pour calculer le prix total, on prend en compte le nombre de mètres carrés habitables, auquel on ajoute la moitié des surfaces annexes. 

Les surfaces annexes sont les surfaces qui sont réservées à l’usage exclusif de l’habitat, mais dont la hauteur sous plafond est inférieure à 1,80 m. Il peut par exemple s’agir des caves, des sous-sols et des ateliers, des combles et des greniers aménageables, des loggias, des balcons, des vérandas et des terrasses accessibles en étage (dans la limite de 9 mètre carré). On peut enfin ajouter à la surface du logement la moitié de la surface du garage ou de l’emplacement réservé au stationnement des véhicules (en cas d’usage exclusif), dans la limite de 6 mètre carré par logement. 

Comme le plafond des ressources, le plafond du prix de vente au mètre carré est révisé chaque année, au 1er janvier. Il varie en fonction de l’indice du coût de la construction. Le prix de vente est également minoré de 1 % à chaque date anniversaire de l’entrée dans le logement. On soustrait enfin au prix de vente définitif l’épargne accumulée par le locataire-accédant pendant toute la phase locative.

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