Location-vente, fonctionnement et conseils

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Il existe plusieurs moyens de devenir propriétaire d’un bien immobilier, qu’il s’agisse d’un logement social ou non. Pouvant porter sur tous types de biens, la location-vente permet d’accéder à la propriété de manière progressive. Alors comment fonctionne ce mécanisme exactement ? Quels sont ses avantages ? Et comment trouver des logements HLM en location-vente ?

Qu’est-ce que la location-vente ?

La location-vente consiste à acheter un bien de manière progressive. Le locataire devient propriétaire de son logement après l’avoir loué pendant une période définie. Sans verser aucun apport, il paye le prix de vente au fur et à mesure, sous la forme d’un loyer et d’une redevance mensuelle. Si ce mécanisme est souvent utilisé dans certains domaines – notamment celui de la vente automobile -, il permet également de devenir propriétaire d’un bien immobilier.

La loi n° 84-595 du 12 juillet 1984 encadre la location-accession à la propriété immobilière, en protégeant l’acheteur. Ce contrat sui generis peut porter sur des immeubles individuels ou collectifs (maisons ou appartements), à usage d’habitation, professionnels ou mixtes, achevés ou en construction. Le locataire-accédant dispose d’une option d’achat, et peut refuser d’acheter le bien immobilier au terme de la période de jouissance (ce n’est pas le cas dans une location-vente classique : s’il se rétracte, il peut devoir des dommages et intérêts au vendeur). S’il ne lève pas l’option d’achat, le propriétaire lui rembourse les sommes déjà versées. Ce mécanisme est souvent utilisé pour l’achat d’un logement social (ou HLM).

Fonctionnement de la location-vente

Encadrée par un contrat contenant plusieurs mentions obligatoires, la location-vente se décompose en plusieurs phases distinctes.

Signature du contrat

Acte authentique (signé en présence d’un notaire), le contrat de location-vente doit comporter plusieurs mentions obligatoires.

Il doit notamment préciser :

la description du bien immobilier et ses caractéristiques ;
la date d’entrée dans les lieux et la durée de la période de location (période de jouissance) ;
le montant du loyer et de la redevance ;
les conditions de l’exercice de l’option d’achat (notamment le délai d’acquisition) ;
le prix de vente et ses modalités de paiement ;
le paiement des charges par l’accédant, les assurances, les garanties… ;
les conditions et les indemnités de résiliation du contrat (en cas d’inexécution de leurs obligations par les parties).

Phase de location

Après la signature du contrat de location-vente, le futur propriétaire entre dans une première phase de jouissance du bien. Il occupe les lieux et doit verser une redevance en échange. Le montant de la redevance est librement fixé par les parties dans le contrat de location-vente.

Elle est composée de :

une fraction locative : indemnité d’occupation, cette fraction correspond à la jouissance du logement. Elle remplace le versement d’un loyer ;
une fraction acquisitive : elle correspond au paiement anticipé d’une partie du prix de vente du bien immobilier. Si le locataire n’exerce pas son option d’achat, le propriétaire lui rembourse cette partie. Dans certains cas, il peut en déduire une indemnité qu’il conserve.

Pendant toute la période de location, le locataire doit assurer le bien contre certains risques (incendie et dégâts des eaux notamment). Il doit également payer les charges, les taxes et les impôts correspondant. Il doit conserver le logement en bon état, faire les petits travaux de réparation nécessaires et se charger de son entretien courant.

Phase d’acquisition

Pendant la période de jouissance du bien, le locataire peut lever son option d’achat à tout moment. S’il ne lève pas son option avant la fin de cette première phase, le propriétaire peut le mettre en demeure de le faire.

Dans le cadre d’un contrat de location-accession (particulièrement protecteur pour le locataire-accédant), ce dernier peut décider de :

acheter le logement : il lève l’option d’achat et doit régler le solde du prix de vente (diminué des sommes déjà versées au titre de la fraction acquisitive). La vente est constatée par un acte authentique (devant notaire) : l’acheteur devient propriétaire du bien immobilier ;
renoncer à acheter : le locataire doit quitter les lieux, au plus tard dans les trois mois qui suivent. Le propriétaire lui rembourse les sommes perçues au titre de la fraction acquisitive (diminuées d’une indemnité, sauf dans le cadre d’un PSLA).

Quels sont les avantages de la location-vente ?

La location-vente permet de devenir propriétaire sans apport, et sans disposer de revenus très élevés. Elle donne accès à d’autres avantages, notamment lorsqu’elle est financée avec un PSLA.

Comment profiter des avantages du PSLA ?

Dans certaines conditions, l’accédant peut financer l’acquisition d’un logement social grâce à un PSLA (prêt social location-accession). Pour cela, il doit avoir pour projet d’acquérir sa résidence principale (occupée de manière permanente, au moins huit mois par an).

Ses revenus doivent également être inférieurs à certains plafonds de ressources. Fixés par la loi et révisés chaque année, ces plafonds dépendent de la zone d’implantation géographique du logement et du nombre de personnes qui composent le foyer fiscal. Les revenus pris en compte sont vérifiés à la date de la signature du contrat de location-accession (ou du contrat préliminaire lorsqu’il y en a un). On prend en compte les revenus fiscaux de référence de toutes les personnes qui occuperont le bien.

Quels avantages ?

Le PSLA permet de profiter de nombreux avantages :

des mensualités encadrées : le montant des mensualités du prêt ne peut pas excéder le montant de la redevance payée pendant la période de location-accession ;
un prix de vente plafonné : les plafonds dépendent de la zone d’implantation du logement. Pour calculer le prix de vente, on prend en compte le nombre de m2 de surface utile (nombre de m2 de surface habitable, augmenté de la moitié des surfaces annexes) ;
des frais de notaire réduits : la location-accession avec PSLA est en général utilisée pour acheter un logement neuf ;
la liberté d’acheter ou non son logement : le locataire-accédant reste libre de renoncer à l’option d’achat, sans être redevable d’aucune indemnité ;
le cumul avec d’autres aides financières (APL, ALS, ALF) et prêts avantageux (PAS – prêt d’accession sociale, PTZ – prêt à taux zéro…) ;
une TVA à taux réduit de 5,5 % : pour en profiter, le locataire doit lever l’option d’achat dans les 5 ans de l’achèvement du bien ;
une exonération de la taxe foncière pendant 15 ans, à compter de l’année qui suit la date d’achèvement du bien ;
une garantie de relogement : le propriétaire du logement HLM doit proposer trois offres de relogement au locataire qui ne souhaite pas lever l’option d’achat (« sécurisation HLM »). S’il refuse les trois offres, il perd son droit d’occupation du logement et doit quitter les lieux ;
une garantie de rachat : pendant les 15 ans qui suivent la vente du bien, l’ancien propriétaire s’engage à le racheter si le nouveau propriétaire se trouve dans une situation particulière (décès, invalidité, divorce, rupture d’un Pacs, mutation professionnelle, chômage supérieur à un an…).

Comment acheter un logement social en location-vente ?

Chaque année, les bailleurs sociaux mettent en vente une partie de leurs logements.

Qui peut acheter un logement HLM ?

Vous êtes intéressé par l’achat d’un logement social en location-vente ? Quels que soient vos revenus, vous pouvez devenir propriétaire d’un logement HLM.

En effet, toute personne peut devenir propriétaire d’un logement social, à la condition d’être majeure et de nationalité française (ou résidant de manière régulière sur le territoire français).

Où trouver des logements HLM à vendre ?

Un bailleur social est un organisme qui possède un ou plusieurs biens immobiliers, qu’il loue à des ménages modestes en échange d’un loyer modéré. Il peut parfois décider d’en vendre certains.

Pour trouver des logements sociaux à vendre, vous pouvez d’abord vous renseigner auprès des services compétents des mairies des communes qui vous intéressent. Vous pouvez leur demander de vous communiquer la liste des bailleurs sociaux de la région et de vous renseigner sur les différents projets de programmes neufs en cours.

Vous pouvez ensuite consulter les annonces de vente de logements sociaux mis en ligne sur les sites internet des organismes HLM. Si vous souhaitez accéder à toutes les annonces de vente HLM dans votre région, utilisez le site d’une plateforme dédiée : monbailleur.fr vous permet de consulter toutes les annonces des bailleurs sociaux en France.

Pour trouver le logement social qui correspond exactement à vos besoins, renseignez plusieurs de vos critères de recherche :

dans quelle ville ou quel département souhaitez-vous acheter en location-vente ?
souhaitez-vous étendre votre recherche (sur combien de kilomètres) ?
quel type de logement souhaitez-vous acquérir : une maison ou un appartement ? un terrain, un parking ou des locaux ?
avez-vous besoin d’un logement disposant d’un accès handicapé ?
souhaitez-vous limiter votre recherche aux seuls logements neufs ?
quelle surface recherchez-vous (combien de mètres carrés) ?
quel est votre budget (minimum et maximum) ?
quel est votre profil (étudiant, en couple, famille nombreuse, senior) ?
quel type de réservataire (préfectures, mairies, 1 % Logement) ?

Consultez directement toutes les annonces d’appartements et de maisons mis en vente par les bailleurs sociaux sur notre site. Renseignez vos critères sur notre moteur de recherche et trouvez le logement social qui correspond parfaitement à vos attentes. Comparez toutes les offres de logements HLM à vendre et contactez facilement les bailleurs sociaux.

Anna Matignon