Attribués sous conditions de ressources, les logements sociaux sont disponibles à la location mais également à la vente. Il est en effet possible d’acheter un logement social, notamment par la mise en place d’une location-accession. Alors en quoi consiste ce dispositif ? Où trouver des logements en location-accession ? Et quelles conditions remplir pour pouvoir accéder à ce type de biens ?
Qu’est-ce qu’un logement en location-accession ?
Un logement en location-accession est un logement loué pendant une certaine période, sur lequel le locataire dispose d’une option d’achat. Zoom sur le fonctionnement de ce mécanisme.
À quoi sert la location-accession ?
Pour devenir propriétaire d’un logement HLM, vous devez respecter certaines conditions (notamment des plafonds de revenus).
Si vous remplissez ces conditions d’attribution, vous pouvez :
- acheter un logement social sur plan (en VEFA – Vente en l’État Futur d’Achèvement) ;
- acheter un logement social déjà construit ;
- acheter un logement social en location-accession.
La location-accession consiste à louer un logement pendant une première période, pour ensuite lever l’option d’achat et en devenir propriétaire. Ce mécanisme permet d’accéder progressivement à la propriété, sans apport et sans engagement trop important.
La location-accession peut porter sur tous types de biens : un appartement ou une maison, un bien à usage d’habitation ou à usage mixte (professionnel et habitation), en cours de construction, neuf ou ancien. Aujourd’hui, elle est principalement utilisée dans le cadre de l’acquisition d’un logement social.
Déroulement de la location-accession
La location-accession d’un logement social s’organise en trois étapes.
Signature du contrat de location-accession
Tout d’abord, le vendeur (un organisme social) signe un contrat de location-accession avec le locataire-accédant (un particulier qui remplit les conditions d’attribution de ce type de bien). Ce contrat est un acte authentique, signé devant un notaire.
Il comporte plusieurs mentions obligatoires : la description du logement, le prix de vente (fixé par le propriétaire), les modalités de paiement, la date d’entrée en jouissance, le délai pour lever l’option d’achat…
Le contrat fixe également le montant de la redevance à verser pendant la période de location (loyer ou « fraction locative »), et prévoit le paiement des charges. Il énonce enfin les différentes garanties et les modalités de résiliation du contrat.
Période de location du logement
Pendant la période de jouissance du logement, le locataire-accédant paye une redevance au vendeur. Cette somme comprend une « fraction locative » (le loyer) et une « fraction acquisitive ». La fraction acquisitive correspond au paiement anticipé d’une partie du prix de vente du logement.
Comme tout locataire, le locataire-accédant doit également s’acquitter du paiement des charges et veiller à l’entretien et à la bonne conservation du logement.
Exercice de l’option d’achat
À la fin de la période de location (dont la durée est fixée dans le contrat de location-accession), le locataire-accédant peut lever – ou non – son option d’achat.
S’il décide d’acheter le logement, il doit en informer le propriétaire bailleur au moins trois mois avant le terme du contrat. Il verse ensuite le solde du prix de vente du bien. Un acte de vente authentique (devant notaire) vient constater le transfert de propriété : le locataire-accédant est propriétaire de son logement.
S’il renonce à son option d’achat, il doit également avertir le propriétaire au moins trois mois avant la fin du contrat. Ce dernier doit lui rembourser la fraction acquisitive versée pendant la période de location (après déduction d’une indemnité, sauf si le logement relève du dispositif PSLA). Le locataire doit quitter le logement et le rendre en bon état.
Où trouver des offres de logements sociaux en location-accession ?
Comment trouver, consulter et comparer des offres de logements en location-accession ? Qui sont les propriétaires de ces logements ? Et sur quels supports consulter leurs annonces ?
Qui pratique la location-accession ?
Comme expliqué plus haut, la location-accession est aujourd’hui principalement pratiquée par les organismes de logements HLM, ou bailleurs sociaux. Financé par un prêt social location-accession (PSLA), ce mécanisme permet en effet aux foyers les plus modestes d’accéder à la propriété.
Un bailleur social est un organisme qui est propriétaire d’un ou plusieurs biens immobiliers (à construire ou déjà construit). Il loue ces logements à des ménages modestes, en échange d’un loyer modéré.
En France, il existe plusieurs catégories de bailleurs sociaux (article L. 411-10 du code de la construction et du logement) :
- les OPH (offices publics de l’habitat) ;
- les SEM (sociétés d’économie mixte) ;
- les ESH (entreprises sociales pour l’habitat, anciennes SA d’HLM – sociétés anonymes d’habitations à loyers modérés) ;
- les sociétés coopératives d’HLM ;
- les organismes agréés pour leur activité de maîtrise d’ouvrage.
Comment consulter les offres de logements sociaux en location-accession ?
Pour vous renseigner sur les opérations en location-accession en cours, vous pouvez d’abord vous rapprocher des services compétents de la mairie de votre commune. Contrairement à une demande de location de logement social, vous n’avez besoin de suivre aucune procédure particulière pour devenir propriétaire d’un logement social. Il vous suffit de surveiller la construction de nouveaux programmes neufs dans les communes qui vous intéressent.
Pour faciliter vos démarches et votre recherche de logement en location-accession, les bailleurs sociaux diffusent également toutes leurs annonces de vente en ligne. Si vous souhaitez les consulter, vous devez connaître le nom des bailleurs sociaux de votre région d’implantation, pour ensuite vous rendre sur leur site internet.
Mais certains sites regroupent les annonces de plusieurs bailleurs sociaux en France. Le site monbailleur.fr vous permet par exemple de trouver facilement le bien qui correspond exactement à vos besoins.
Pour consulter l’ensemble des offres de logements sociaux disponibles sur votre territoire, il vous suffit de renseigner vos critères de recherche :
- la localisation du logement : ville ou département ;
- le type de bien recherché : appartement, maison, emplacement de parking, locaux commerciaux, terrain ;
- votre budget : prix minimum et prix maximum ;
- la surface du logement : nombre de m2 minimum et maximum ;
- votre profil : étudiant, en couple, famille nombreuse, senior ;
- le type de réservataire : préfectures, mairies, 1 % Logement (pour les salariés des entreprises qui cotisent à Action Logement)…
Vous pouvez également :
- étendre votre recherche sur plusieurs kilomètres ;
- limiter votre recherche aux seuls logements neufs ;
- limiter votre recherche aux seuls logements disposant d’un accès handicapé.
Comment profiter des avantages du PSLA ?
Un prêt spécial a été créé pour faciliter l’accès à la location-accession d’un logement social : le PSLA (prêt social location-accession). Pour pouvoir profiter de ses avantages, le locataire-accédant doit remplir certaines conditions.
Les conditions à remplir
Le prêt social location-accession est un prêt conventionné. Consenti à certains opérateurs (bailleurs sociaux, organismes HLM, SEM…), il permet de financer la construction ou l’acquisition d’immeubles neufs. Au moment de la levée de l’option d’achat, le PSLA accordé au vendeur peut être transféré au locataire-accédant pour le paiement du solde du prix de vente. Pour que ce transfert soit autorisé par l’établissement de crédit, le foyer doit présenter des garanties de solvabilité suffisantes.
Le prêt social location-accession doit être affecté à l’acquisition d’un logement neuf ou en VEFA (ou pour un logement existant, sous conditions de travaux). Le locataire-accédant doit utiliser le bien comme résidence principale (il doit l’occuper au moins huit mois par an).
Les revenus du locataire-accédant ne doivent pas dépasser certains plafonds de ressources, fixés par la loi et révisés chaque année au 1er janvier. Ces plafonds dépendent du nombre de personnes à loger et de la zone d’implantation du logement. Pour calculer les revenus du locataire-accédant, on prend en compte son revenu fiscal de référence de l’année n-2, et le coût total de l’opération divisé par 9 (on parle de revenu plancher).
Quels avantages ?
En plus de faciliter l’accès au logement, le PSLA offre de nombreux avantages.
En effet, financer l’acquisition de son logement avec un PSLA permet d’abord de profiter de deux aides fiscales :
- une TVA à taux réduit de 5,5 % (si le locataire-accédant lève l’option d’achat du bien dans les cinq ans de son achèvement) ;
- une exonération de la taxe foncière (pendant les quinze ans qui suivent l’achèvement du logement neuf).
Mais le PSLA offre surtout au locataire-accédant deux garanties particulièrement intéressantes (notion de « sécurisation HLM », article R.331-76-5-1 du Code de la construction et de l’habitation) :
- une garantie de relogement : si le locataire ne lève pas l’option d’achat, le propriétaire du logement doit lui proposer trois offres de relogement adaptées. S’il refuse ces trois offres, le locataire perd alors sont droit d’occupation du logement. Il doit quitter les lieux ;
- une garantie de rachat : le nouveau propriétaire (le locataire-accédant) peut exiger du vendeur qu’il rachète son logement. Il peut mettre en œuvre cette garantie pendant les quinze ans qui suivent la date d’acquisition du logement. Il a un an pour l’actionner, à partir de l’apparition d’un évènement prévu par la loi (invalidité, décès, divorce ou dissolution d’un Pacs, chômage, mutation professionnelle…).
Vous êtes intéressé par l’achat d’un logement social en location-accession ? Consultez dès à présent toutes les annonces d’appartements et de maisons mis en vente sur notre site. Renseignez vos critères sur notre moteur de recherche et trouvez le logement HLM qui correspond parfaitement à vos attentes.