Pourquoi acheter en zone ANRU ?

Créée en 2003, l’ANRU (Agence Nationale pour la Rénovation Urbaine) est chargée de piloter et de financer les projets de rénovation urbaine de certains quartiers prioritaires en France. Depuis plusieurs années, l’État cherche en effet à développer la construction de logements neufs dans ces quartiers sensibles, pour les réhabiliter et les redynamiser. Les immeubles vétustes sont détruits, de nouveaux logements sociaux neufs apparaissent, des équipements publics de qualité rendent ces quartiers plus agréables à vivre et plus accessibles… Progressivement, ces zones géographiques se transforment en véritables quartiers d’avenir.

Alors quels sont les programmes mis en place par l’Agence Nationale pour la Rénovation Urbaine ? Quels sont les avantages à acheter un logement en zone ANRU ? Et quelles conditions remplir ?

Quels sont les objectifs de l’ANRU ?

L’ANRU a été créée en 2003 par la loi Borloo, pour accompagner la réhabilitation de certains quartiers sensibles en France. Cet organisme aide financièrement les collectivités locales et les organismes HLM (bailleurs sociaux) à mettre en œuvre les projets de rénovation de ces quartiers vulnérables. 

L’ANRU pilote et de finance plusieurs programmes :

• le PNRU (Programme National de Rénovation Urbaine) : lancé en 2004 et jusqu’en 2020, pour la transformation des quartiers les plus fragiles (ZUS – Zones Urbaines Sensibles) ;
• le NPNRU (Nouveau Programme National de Renouvellement Urbain) : lancé en 2014 et jusqu’en 2030, pour une transformation profonde de certains quartiers prioritaires de la politique de la ville (QPV) ;
• le PNRQAD (Programme National de Requalification des Quartiers Anciens Dégradés) : lancé en 2009, pour la transformation de certains quartiers dégradés de centre ancien (habitats indignes).

Destinés à améliorer le cadre de vie de leurs habitants, ces programmes ont pour objectif de transformer ces quartiers en profondeur. Ils visent à :

• réhabiliter d’anciens logements ou créer des logements neufs ;
• diversifier l’offre de logements en implantant des immeubles accueillant des logements sociaux et des logements privés ;
• construire de nouveaux équipements publics (des écoles, des centres sportifs, des espaces culturels…) ;
• implanter de nouveaux commerces de proximité et moyens de transport ;
• repenser les aménagements urbains et désenclaver le quartier (création d’espaces verts, de nouvelles voies de circulation…).

Depuis sa création, l’Agence Nationale pour la Rénovation Urbaine a accompagné et financé la transformation et la réhabilitation de plus de 700 quartiers en France.

Pourquoi acheter un logement en zone ANRU ?

Sélectionnées par l’Agence Nationale de Rénovation Urbaine, les zones ANRU correspondent aux quartiers sensibles qui font l’objet d’un projet de rénovation urbaine. En plus d’accéder plus facilement à la propriété de logements neufs, investir dans une zone ANRU permet de profiter de certains avantages et aides financières.

Pour investir dans un quartier d’avenir

Les programmes de l’ANRU ont d’abord pour objectif de favoriser l’accession sociale à la propriété. Subventionnés en partie par l’agence, ces logements sociaux sont en effet proposés à des tarifs raisonnables, plus intéressants que ceux pratiqués dans le secteur privé. 

Investir dans un logement en zone ANRU permet de devenir propriétaire d’un logement social neuf de qualité, qui répond aux dernières normes. Conforme à la RT 2012 (réglementation thermique 2012), l’appartement ou la maison présente par exemple une haute performance énergétique. En plus d’un confort optimal, cela permet de réaliser d’importantes économies d’énergie au quotidien.

Pour bénéficier d’un taux de TVA réduit à 5,5 %

Acheter un logement neuf dans une zone ANRU permet également de bénéficier d’une TVA réduite à 5,5 % (au lieu de 20 %).

Quelles conditions remplir ?

Pour pouvoir profiter de cette TVA à taux réduit, le logement doit répondre à certaines conditions :

• il doit être situé dans un quartier en renouvellement (ou à moins de 300 mètres de ce type de quartier) : le bien peut être situé dans une zone ANRU ou dans un QPV (quartier prioritaire de la politique de la ville). L’immeuble doit faire l’objet d’une convention de rénovation urbaine. Pour connaître l’emplacement géographique de ces quartiers, rendez-vous sur le site du SIG (système d’information géographique) de la politique de la ville. Vous pouvez également vous rapprocher du service des impôts compétent dans la zone ;

• le permis de construire de l’immeuble doit avoir été déposé avant la date d’extinction de la convention pluriannuelle de rénovation urbaine (signée entre la collectivité et l’ANRU) ;

• le prix de vente du logement au mètre carré ne doit pas excéder certains plafonds : ces plafonds (montant au mètre carré) correspondent aux plafonds du PLS accession.

D’autre part, l’acquéreur doit :

• acheter un logement dans un programme neuf : pour être considéré comme neuf, le logement doit avoir été achevé il y a moins de 5 ans, et jamais habité. Il peut s’agir d’un programme réalisé par un promoteur (ou constructeur), d’un contrat de construction d’une maison individuelle (CCMI) ou encore d’une VEFA (vente en l’État Futur d’Achèvement). Le logement peut également être un bien ancien rénové. Pour cela, le vendeur doit avoir réalisé d’importants travaux de rénovation (sur les fondations, les éléments assurant sa rigidité et sa résistance ou sur la consistance des façades, ou sur au moins 2/3 des éléments de second œuvre : installation d’électricité ou de plomberie, menuiseries extérieures, chauffage…) ;

• occuper le logement à titre de résidence principale : l’acquéreur doit y vivre au moins 8 mois par an (avec des exceptions liées aux déplacements d’ordre professionnel ou pour raisons de santé) ;

• ne pas disposer de revenus supérieurs à certains plafonds de ressources : ces plafonds varient en fonction de la situation géographique du logement et du nombre de personnes qui composent le foyer. Les revenus sont appréciés à la date de la signature de l’acte de vente définitif (ou à la date du contrat de réservation ou de construction). On prend en compte les revenus N-2.

Les cas de reversement du différentiel de TVA

En cas de changement d’affection du logement (revente du bien ou mise en location), l’acquéreur initial doit procéder au reversement du différentiel de TVA. Il doit payer un complément d’impôt à l’administration fiscale, qui correspond à la différence entre le taux réduit de TVA et le taux normal. 

L’acquéreur doit procéder au reversement de ce différentiel de TVA s’il loue ou revend son logement dans les 10 ans de son acquisition. Il bénéficie néanmoins d’un abattement d’un dixième par année de détention (dès la première année). 

D’autre part, l’acquéreur n’est pas soumis à ce reversement en cas de survenance de l’un des évènements prévus par la loi : décès, mobilité professionnelle, chômage supérieur à un an, invalidité, divorce ou dissolution d’un Pacs, mariage ou Pacs, naissance.

Pour profiter d’autres dispositifs avantageux

Les aides de l’ANRU et l’avantage de la TVA à taux réduit peuvent être cumulés avec d’autres dispositifs avantageux :

• un prêt à taux zéro (PTZ) : pour profiter des avantages de ce prêt, l’acquéreur doit répondre à certaines conditions de ressources ;
• un prêt accession sociale (PAS) : ce prêt au taux d’intérêt plafonné est également réservé à certains profils d’acquéreurs, sous conditions de ressources ;
• un prêt social location-accession (PSLA) : ce prêt conventionné permet d’accéder progressivement à la propriété, sous certaines conditions ;
• un prêt Action Logement : pour profiter de ce prêt à taux réduit, il faut être salarié ou ancien salarié de certaines entreprises du secteur privé.

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