Revendre son bien en location-accession, c’est possible ?

La location-accession permet d’acheter progressivement son logement social. Après une première période de location, le locataire-accédant exerce son option d’achat : il devient propriétaire de son appartement ou de sa maison. Alors comment fonctionne la location-accession exactement ? Qui peut bénéficier d’un PSLA (prêt social location-accession) ? Et est-il possible de revendre son bien en location-accession ?

Comment fonctionne la location-accession ?

Facilitant l’accès à la propriété, le mécanisme de la location-accession à la propriété immobilière est encadré par la loi du 12 juillet 1984. Il comporte plusieurs étapes :

• la signature du contrat de location-accession : acte authentique (signé chez un notaire), le contrat de location-accession comporte plusieurs mentions obligatoires. Il mentionne notamment la désignation du bien, son prix de vente, la date d’entrée dans les lieux et le délai pour lever l’option d’achat. Il rappelle également le montant de la redevance à verser pendant la période de jouissance, les garanties octroyées au locataire-accédant et les conditions de résiliation du contrat ;

• la phase locative : une fois le contrat signé, le locataire-accédant occupe le bien pendant une période définie dans le contrat. En échange, il doit verser une redevance au propriétaire. Cette redevance est composée d’une fraction locative (le loyer) et d’une fraction acquisitive (le paiement anticipé d’une partie du prix de vente du bien). La fraction locative ne doit pas excéder un certain plafond (par m2), fixé par la loi et révisé chaque année. Pendant toute la période de location, le locataire a des droits et des obligations (comme tout locataire) ;

• l’exercice de l’option d’achat :
  • s’il souhaite devenir propriétaire de son logement, le locataire-accédant doit lever l’option d’achat avant la fin de cette période de jouissance. Il verse le solde du prix de vente et devient propriétaire du bien. Ce transfert de propriété est constaté par un acte authentique (devant notaire) ;
  • s’il renonce à acheter son logement, le locataire-accédant doit en informer le propriétaire trois mois avant le terme du contrat. Il doit quitter les lieux dans les trois mois qui suivent. Le propriétaire lui reverse les sommes versées au titre de la fraction acquisitive (parfois diminuées d’une indemnité, sauf si le logement est financé avec un PSLA).

Qui peut bénéficier d’un PSLA ?

La mise en place d’une location-accession peut être envisagée pour tous types de biens : un appartement ou une maison, un immeuble à usage d’habitation ou à usage mixte (habitation et professionnel), un bien ancien, neuf ou à construire. Mais aujourd’hui, la location-accession est surtout utilisée dans le cadre de l’acquisition d’un logement HLM. Sous certaines conditions, elle peut alors être financée par un PSLA (prêt social location-accession).

Quels sont les avantages de ce prêt conventionné ?

Le prêt social location-accession a pour objectif d’aider les ménages les plus modestes à financer l’acquisition de leur résidence principale (sans apport personnel). 

Ce prêt conventionné ouvre doit à plusieurs avantages fiscaux et à des garanties particulièrement intéressantes :

• des échéances de prêt maîtrisées : le montant des mensualités du prêt ne peut pas excéder le montant de la redevance payée pendant la période de location-accession ;
• un prix de vente plafonné (en fonction de la zone d’implantation du logement) : pour le calcul du prix de vente, on prend en compte le nombre de m2 de surface utile (nombre de m2 de surface habitable, augmenté de la moitié des surfaces annexes) ;
• le cumul avec d’autres aides financières et prêts conventionnés (par exemple un PTZ – prêt à taux zéro) ;
• une TVA au taux réduit de 5,5 %, si le logement est vendu dans les 5 ans de son achèvement ;
• une exonération de taxe foncière, pendant les 15 ans qui suivent l’année de son achèvement ;
• une garantie de relogement : si le locataire-accédant souhaite être relogé, le vendeur du bien doit lui soumettre trois offres de relogement adaptées. S’il refuse les trois offres, il perd alors son droit à occuper le logement et doit quitter les lieux ;
• une garantie de rachat : pendant 15 ans, l’acheteur peut demander au vendeur de lui racheter son bien, en cas de survenance d’un évènement visé par la loi.

Comment en profiter ?

Pour pouvoir financer l’acquisition de son logement avec un PSLA, le locataire-accédant doit remplir certaines conditions :

• il doit acheter un logement social neuf ou à construire (en VEFA – Vente en l’État Futur d’Achèvement). Aujourd’hui, le PSLA peut aussi servir à financer l’acquisition d’un logement ancien, sous conditions de travaux ;

• il doit occuper le logement à titre de résidence principale (au moins huit mois par an) ;

• il doit disposer de revenus modestes, inférieurs à certains plafonds de ressources :
  • fixés par la loi, ces plafonds sont révisés chaque année. Ils dépendent de la zone géographique d’implantation du bien (zone A, B1, B2 ou C) et du nombre de personnes composant le foyer fiscal (de 1 à 5 et plus) ;
  • pour évaluer les revenus du demandeur, on prend en compte le revenu fiscal de référence de l’année n-2 du foyer (la somme de tous les revenus fiscaux de référence des personnes qui occuperont le logement). On prend également en compte le revenu plancher (le coût total de l’opération divisé par 9). C’est le chiffre le plus élevé des deux qui est comparé aux plafonds de ressources du PSLA.

Peut-on revendre un bien acquis en location-accession ?

Une fois propriétaire de son logement en PSLA, l’occupant peut le revendre à tout moment. Il peut rembourser son prêt avant son terme, sans se voir appliquer de pénalités de remboursement anticipé. S’il a le droit de faire une plus-value lors de la revente, il doit en revanche rembourser le différentiel de TVA.

Le remboursement de la TVA en cas de revente d’un logement en location-accession

L’État a mis en place un mécanisme particulier pour éviter la spéculation immobilière sur les logements sociaux qui profitent d’un PSLA.

En cas de revente de son logement, le bénéficiaire du PSLA (et donc d’un taux de TVA réduit à 5,5 %) doit rembourser le différentiel de TVA. Par exemple, s’il a acheté son logement 150.000 euros hors taxes, il a versé 8.250 euros de TVA au moment de son achat (au lieu des 30.000 euros à régler avec une TVA à 20 %). Le différentiel de TVA est égal à 21.750 euros.

Pour un logement livré avant le 1er janvier 2014, il existe un abattement de 10 % par an, à partir de cinq ans de détention. Ainsi, le vendeur ne reverse aucun différentiel si la revente intervient plus de 15 ans après l’acquisition. Pour un logement livré après le 1er janvier 2014, l’abattement est de 10 % par an, dès la première année de détention. Après 10 ans de détention de son logement, le propriétaire n’est plus soumis au remboursement du différentiel de TVA. 

Dans notre exemple, et pour un logement acquis après le 1er janvier 2014, le vendeur doit donc restituer à l’État 10.875 euros (la moitié du différentiel de TVA) s’il revend son bien au bout de 5 ans (abattement de 50 %).

La garantie de rachat dans le cadre d’un PSLA

Dans le cadre de la sécurisation HLM, l’acheteur d’un logement social en PSLA bénéficie de plusieurs avantages et garanties, dont une garantie de rachat. Il peut la mettre en œuvre pendant 15 ans à compter de la date de signature de l’acte de vente authentique. 

Le propriétaire du logement dispose d’un an pour actionner cette garantie, dès l’apparition de l’un de ces évènements spécifiques :

• le décès de l’accédant, de son conjoint ou de l’un de ses descendants (faisant partie du foyer) ;
• l’apparition d’une invalidité ;
• une mutation professionnelle (imposant un trajet de plus de 70 km entre le domicile et le nouveau lieu professionnel) ;
• une période de chômage (pendant plus d’un an, attestée par l’inscription au Pôle Emploi) ;
• un divorce ;
• la dissolution d’un Pacs (pacte civil de solidarité).

L’organisme social vendeur du bien s’engage à racheter le logement, à un montant minimum garanti :

• pendant les 5 premières années de détention, le montant du rachat est égal au prix de vente du logement à la date de la levée d’option ;
• de la 6ème à la 15ème année de détention, le montant du rachat peut être minoré de 2,5 % par année écoulée, par rapport à la valeur initiale d’acquisition.

Peut-on louer son logement en location-accession ?

L’une des conditions à remplir pour pouvoir profiter d’un PSLA est d’occuper le logement à titre de résidence principale (au moins huit mois par an).

Néanmoins, dans certaines conditions, le propriétaire peut louer son logement en PSLA. Pour cela, il doit :

• être dans une situation particulière :
  • le logement devient sa résidence principale pour sa retraite, dans moins de 6 ans ;
  • il a une mobilité professionnelle ;
  • il divorce ou rompt son Pacs ;
  • il est en situation d’invalidité ou d’incapacité ;
  • il est au chômage depuis plus d’un an ;

• respecter plusieurs règles de location :
  • un loyer plafonné ;
  • un locataire aux revenus modestes ;
  • un logement utilisé comme résidence principale par le locataire ;
  • une durée de location limitée : pendant 6 ans maximum.

Vous êtes intéressé par l’achat d’un logement HLM en location-accession ? Consultez dès à présent toutes les annonces d’appartements et de maisons mis en vente sur notre site. Renseignez vos critères sur notre moteur de recherche et trouvez le logement social qui correspond parfaitement à vos attentes.