Les organismes de foncier solidaire (OFS), de nouveaux acteurs pour favoriser l’accession sociale

Créés par la loi Alur du 24 mars 2014, les organismes de foncier solidaire sont des structures à but non lucratif. Ces organismes ont pour objectif de favoriser et de sécuriser l’accession sociale à la propriété. Pour cela, ils utilisent le bail réel solidaire (BRS), un nouveau dispositif permettant de dissocier le foncier du bâti.

Zoom sur la constitution, les attributions et les moyens d’action de ces nouveaux acteurs fonciers.

Qu’est-ce qu’un organisme de foncier solidaire ?

Un organisme de foncier solidaire (OFS) est un organisme de droit privé ou de droit public, à but non lucratif. Défini à l’article L.329-1 du Code de l’urbanisme, son principal objectif est de développer l’accession sociale à la propriété, notamment dans les zones géographiques qui subissent une pression immobilière trop forte. 

Quelles structures peuvent être agréées OFS ?

S’inspirant des « Community Land Trust » anglo-saxons, les organismes de foncier solidaire ont été créés en 2014 par la loi Alur (pour un accès au logement et un urbanisme rénové). Ils font aujourd’hui l’objet d’un chapitre dans le Code de l’urbanisme (dans le Livre III : Aménagement foncier, Titre II : Organismes d’exécution).

Ayant une mission d’intérêt général, ces organismes sont en principe à but non lucratif. Néanmoins, depuis la loi Elan de 2018 (portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique), d’autres structures peuvent demander à être agréées OFS (les coopératives HLM, les entreprises sociales pour l’habitat, ou encore les SEM – sociétés d’économie mixte). 

Comment obtenir l’agrément ?

La procédure d’agrément OFS est décrite dans le décret n° 2016-1215 du 12 septembre 2016. L’agrément est sollicité de manière individuelle, par l’organisme qui souhaite proposer des logements via un bail réel solidaire (BRS), sur des terrains dont il est propriétaire ou qu’il envisage d’acheter.

Cet agrément est délivré par le préfet de la région, suite à l’examen d’un dossier d’agrément. Il est délivré dans un délai maximum de trois mois après le dépôt du dossier. Le service vérifie notamment que l’organisme est « en mesure de garantir la pérennité des baux accordés » et peut « percevoir des apports, en nature ou en numéraire, de toute personne publique ou privée ». Le décret précise également que l’OFS peut « confier à un tiers la réalisation des missions ».

L’agrément est limité à une seule région (il peut porter sur toute la région du siège social de l’organisme, ou sur une seule partie). Si l’organisme souhaite agir sur un autre territoire, il doit déposer un autre dossier (auprès du préfet de l’autre région).

Régulièrement mise à jour, une carte des OFS agréés ou en projet permet d’en savoir plus sur l’identité et l’emplacement de ces organismes en France.

Quels sont les objectifs des OFS ?

L’objectif des organismes de foncier solidaire est d’offrir une alternative à la propriété privée du sol. En effet, les prix de l’immobilier ont fortement augmenté au cours des dernières années, particulièrement dans certaines grandes agglomérations ou secteurs touristiques. Les ménages aux revenus modestes peinent à se loger et à accéder à la propriété.

Pour remédier à ces difficultés, les OFS achètent et gèrent des terrains, bâtis ou non, pour réaliser ou réhabiliter des logements et des équipements collectifs accessibles, à des prix abordables. Cela permet de répondre aux objectifs de l’article L. 301-1 du code de la construction et de l’habitation (politique d’aide au logement). 

Les OFS restent propriétaires du foncier, et concluent des baux très longue durée avec les preneurs des logements. Les propriétaires des logements ne possèdent ainsi que leurs murs, et restent locataires des terrains sur lesquels ils sont construits. Les prix de vente de ces biens sont ainsi inférieurs à ceux du marché. 

Ces baux très longue durée prennent la forme de baux réels solidaires (BRS). Ils permettent de maintenir des prix bas sur du très long terme. En effet, ils sont obligatoirement repris à chaque nouvelle location ou revente du bien (bail emphytéotique rechargeable). Pour cela, les OFS doivent définitivement conserver le foncier acquis dans leur patrimoine.

Le bail réel solidaire, principal moyen d’action des OFS

Pour faciliter l’accès à la propriété, les organismes de foncier solidaire dissocient le foncier du bâti, en proposant des logements en bail réel solidaire (BRS). Ils sont les seuls à pouvoir proposer ce type de bail. L’OFS conserve la propriété foncière. Le preneur du bail devient propriétaire du logement, mais reste locataire du terrain sur lequel il est construit (via un bail emphytéotique). Il peut s’agir d’un ménage aux ressources modestes, ou d’un opérateur qui revend ou qui loue le logement à un ménage aux ressources modestes (prix de vente et loyers encadrés).

Fonctionnement et avantages du bail réel solidaire

Le bénéficiaire d’un bail réel solidaire profite d’une location très longue durée, conclue pour 18 à 99 ans. En plus de régler ses mensualités de remboursement de prêt, le preneur du BRS s’acquitte d’une redevance modique auprès de l’organisme de foncier solidaire, qui correspondant au droit d’occupation du terrain. Cette somme permet de couvrir les frais de gestion de l’OFS.

Ce nouveau moyen d’accéder à la propriété présente plusieurs avantages. Il permet d’abord de faciliter l’accès à la propriété (c’est d’ailleurs sa vocation principale). Encadrés, les prix de vente sont en effet plus accessibles (plafonds de prix du PSLA). Les bénéficiaires d’un BRS peuvent également profiter d’un taux de TVA réduit à 5,5 %, d’un abattement sur la TFPB (taxe foncière sur la propriété bâtie) et d’un prêt à taux zéro (PTZ). Les preneurs profitent enfin d’un accompagnement par l’organisme de foncier solidaire, pendant toute la durée du bail (conseils et services, garantie de rachat éventuelle…).

Quelles conditions pour en profiter ?

Pour pouvoir accéder à un logement en BRS, le preneur doit :

• répondre à certaines conditions de ressources (ou revendre ou louer le logement à des ménages qui respectent ces conditions) : les revenus du ménage qui occupe le logement ne doivent pas excéder certains plafonds de ressources (plafonds PSLA). Ces plafonds sont fixés par la loi, et révisés chaque année. Ils dépendent de la situation géographique du logement (zone A, B1, B2 ou C) et du nombre de personnes qui composent le foyer ;
• occuper le logement à titre de résidence principale (au moins 8 mois par an).

Peut-on transmettre un bail réel solidaire ?

Le titulaire du BRS peut souhaiter revendre son logement. Dans ce cas-là, le bail est transmis au nouveau propriétaire du bien. Cette transmission doit néanmoins être validée par l’OFS co-contractant. La durée du bail réel solidaire est alors augmentée. La revente a en effet pour conséquence de « recharger » le bail de sa durée initiale : à chaque mutation, le bail est reconduit pour une durée identique.

Le bail réel solidaire peut également être transmis dans le cadre d’une succession. Pour cela, l’héritier doit répondre aux conditions d’attribution du BRS. Si le bail n’est pas transmis, l’organisme foncier solidaire récupère la propriété du bien (contre une indemnisation).