Le PLS, un prêt règlementé pour financer des logements sociaux intermédiaires

Certains foyers ne disposent pas de ressources suffisantes pour pouvoir louer un logement du parc immobilier privé. Proposés à des loyers raisonnables, les logements sociaux leur permettent alors de se loger dans des conditions acceptables. Or, il existe plusieurs dispositifs et aides pour encourager les opérateurs immobiliers à construire et à acquérir des logements sociaux en France. Prêt règlementé, le PLS (Prêt Locatif Social) en fait partie.

Alors qu’est-ce qu’un PLS exactement ? Comment ce prêt aidé fonctionne-t-il ? Et quelles sont les conditions pour pouvoir louer un logement PLS ?

Qu’est-ce qu’un PLS ?

Un PLS (Prêt Locatif Social) est un prêt règlementé, destiné à financer la construction, l’acquisition ou l’amélioration de logements sociaux dans certaines zones. Une fois achevés, ces logements doivent être loués à des personnes aux revenus limités.

Un prêt accordé à toute personne physique ou morale

Un PLS est accordé à toute personne physique ou morale qui souhaite investir dans le logement social. Il peut s’agir d’un bailleur public ou privé, comme :

• un OPH (office public de l’habitat), une SEM (société d’économie mixte), une collectivité locale ou l’un de ses groupements ;
• une coopérative HLM, une ESH (entreprise sociale pour l’habitat) ;
• un promoteur immobilier privé ;
• un investisseur.

Ce prêt peut être octroyé par :

• la Caisse des dépôts et consignations : obligatoire pour les OPHLM (offices publics d’habitation à loyer modéré), les SEM (sociétés d’économie mixte dont l’objet social est la réalisation de logements), les offices publics d’aménagement et de construction, et les SAHLM (sociétés anonymes d’HLM) ;
• toute banque et tout établissement de crédit ayant signé une convention avec la CDC (Banque Postale, Crédit agricole, Caisse d’Épargne, Crédit Foncier de France, Société générale…).

Un prêt aidé, donnant accès à de nombreux avantages

S’il peut couvrir l’intégralité du prix de revient de l’opération, ce type de prêt doit être accordé pour financer au moins la moitié du projet.

Ce prêt offre de nombreux avantages pour l’investisseur :

• un taux d’intérêt révisable et préférentiel, indexé sur le taux de rémunération du livret A ;
• une TVA à taux réduit à 5,5 % ;
• une exonération de taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB) : la durée de cette exonération dépend du pourcentage du projet financé par le PLS ;
• la possibilité de profiter du statut de bailleur privé : cela permet à l’investisseur de profiter d’un abattement de 30 % sur le montant des loyers perçus.

Un prêt pour financer certaines opérations immobilières

Le prêt locatif social doit obligatoirement être utilisé pour financer l’une de ces opérations (définies à l’article R.331-1 du Code de la construction et de l’habitation) :

• l’achat de terrains et la construction de logements locatifs sociaux neufs ;
• l’acquisition d’immeubles anciens et la réalisation de travaux de rénovation ;
• la transformation de locaux non affectés à l’habitation en logements sociaux à louer ;
• l’acquisition en VEFA (Vente en l’État Futur d’Achèvement) de logements destinés à la location ;
• la réalisation de travaux d’amélioration sur des immeubles des collectivités locales, cédés à bail emphytéotique par l’État, des collectivités locales ou leurs groupements (bail très longue durée) ;
• la construction des dépendances de ces logements (garages, jardins, locaux à usage commun, annexes) ;
• la réalisation de logements-foyers, pour les personnes âgées ou handicapées ;
• la réalisation de résidences sociales.

Un prêt accordé sous plusieurs conditions

Pour obtenir un PLS, le bailleur social doit : 

• avoir reçu une décision favorable d’agrément de la DDT (Direction Départementale des Territoires) ;
• déposer un dossier de demande de subvention, dans les six mois de cette décision ;
• signer une convention avec l’État : cette convention est conclue pour la même durée que celle du prêt. Elle précise les conditions du prêt et celles de la location des logements (obligations du bailleur et des futurs locataires). Elle est signée par les deux parties, puis publiée au bureau des hypothèques. Cette publication permet de confirmer l’éligibilité des logements aux APL ;
• contribuer avec un apport personnel équivalent à 10 % minimum du prix de revient prévisionnel de l’opération ;
• s’engager à louer lui-même le logement financé à l’aide d’un PLS, ou à confier sa location à un organisme agréé ;
• louer le logement à titre de résidence principale, en respectant des plafonds de loyers (exprimés par m2 de surface utile : surface habitable et moitié des surfaces annexes).

Lorsque l’on parle d’un logement social PLS, on se réfère donc au mode de financement utilisé pour sa construction ou son acquisition. Un logement PLS désigne une catégorie de logement social. Il est obligatoirement attribué à une certaine catégorie de locataires, qui répondent à certaines conditions.

Comment devenir locataire d’un logement PLS ?

Le PLS est utilisé pour financer la création de logements locatifs intermédiaires, destinés à des ménages modestes. Ils disposent de revenus trop élevés pour profiter d’un logement PLUS, mais pas assez pour pouvoir se loger dans le parc immobilier privé (notamment dans les zones tendues). Pour pouvoir louer un logement PLS, il faut remplir certaines conditions de revenus et faire une demande de logement social.

Quelles conditions remplir ?

Pour devenir locataire d’un logement PLS, il faut :

• être de nationalité française, ou séjourner régulièrement sur le territoire français (avec un titre de séjour valide) ;
• disposer de ressources annuelles inférieures ou égales à certains plafonds.

Les revenus pris en compte sont :

• les revenus annuels imposables du futur locataire ;
• les revenus annuels imposables de tous les autres personnes qui occuperont le logement.

On prend en compte les revenus fiscaux de référence de l’exercice N-2, indiqués à la ligne 25 de l’avis d’imposition sur le revenu. L’ensemble de ces revenus ne doit pas dépasser certains plafonds de ressources. 

Quels plafonds de ressources respecter ?

Les plafonds de ressources à ne pas dépasser sont fixés par la loi. Ils sont révisés chaque année au 1er janvier, en fonction de l’indice de révision des loyers (IRL).

Ces plafonds dépendent de :

• la composition du ménage (le nombre de personnes qui vivent dans le logement, entre 1 et 6 et plus). Plus le nombre de personnes à loger est important, plus le plafond augmente ;
• l’emplacement du logement : le plafond n’est pas le même à Paris et dans les communes limitrophes, en Ile-de-France hors Paris et communes limitrophes, ou dans les autres régions.

Depuis 2019, ces plafonds de ressources prennent en compte les personnes en situation de handicap. Ces dernières doivent être titulaires d’une carte « mobilité inclusion », qui porte la mention « invalidité ». 

Les plafonds de ressources du PLS correspondent aux plafonds du PLUS, majoré de 30 % (arrêté du 29 juillet 1987 modifié relatif aux plafonds de ressources HLM).

Comment faire sa demande de logement HLM ?

Pour pouvoir louer un logement à loyer modéré, vous devez faire une demande de logement social, en ligne ou sur place (au guichet enregistreur d’un service compétent). Pour enregistrer votre dossier de demande, munissez-vous d’un justificatif d’identité ou d’un titre de séjour valide. Il vous suffit ensuite de remplir certains renseignements (nombre de personnes à loger, revenus des deux dernières années, revenus actuels).

Dès validation de votre dossier, vous recevez une attestation et un numéro unique d’enregistrement. Ce document vous permet de prouver facilement la date de votre première demande de logement HLM. Les bailleurs sociaux peuvent vous demander plusieurs pièces justificatives pendant l’instruction de votre demande. 

Si un logement social se libère, qu’il correspond à vos besoins et que votre dossier est situé en bonne position, le bailleur vous contacte. Si vous n’avez reçu aucune proposition dans l’année qui suit le dépôt de votre dossier, pensez à renouveler votre demande (en utilisant le formulaire de renouvellement). Pensez également à mettre à jour votre dossier en cas de changement de situation.