Les logements PLUS, des habitations à loyers modérés (HLM)

Chaque année, de nombreux logements sociaux sont construits en France. Ils permettent aux personnes qui ne disposent que de faibles revenus de se loger convenablement. Pour les encourager à créer ces logements, l’État octroie des conditions avantageuses aux opérateurs immobiliers, et notamment différents types de financements à taux privilégiés. Les PLUS (Prêts Locatifs à Usage Social) sont aujourd’hui les dispositifs les plus utilisés par les bailleurs sociaux.

Alors qu’est-ce qu’un logement PLUS ? Quelles sont les conditions à remplir par le bailleur social pour pouvoir profiter de ces prêts aidés ? Et à qui ces logements peuvent-ils ensuite être attribués ?

Qu’est-ce qu’un logement PLUS ?

Correspondant aux logements HLM traditionnels (habitations à loyers modérés), les logements PLUS répondent à un objectif de mixité sociale. Il s’agit d’une catégorie spécifique de logement social. Financé à partir d’un prêt locatif à usage social, ce type de logement social est destiné à être loué à des foyers aux revenus modestes.

Un logement social financé par un prêt aidé

Aussi connus sous le nom de « réservataires », les entités qui financent la création de logements sociaux sont l’État, les collectivités territoriales, la Caisse des dépôts et des consignations, Action Logement et le bailleur lui-même (sur ses fonds propres). 

Les PLUS (Prêts Locatifs à Usage Social) sont des prêts aidés, accordés par l’État à des bailleurs sociaux qui souhaitent construire, acquérir ou rénover des logements sociaux. 

Ces organismes de logement social peuvent être :

• des organismes publics : des SEM (société d’économie mixte), des OPH (offices publics de l’habitat), des collectivités territoriales ou l’un de leurs groupements (sous conditions) ;
• des organismes privés : des ESH (entreprises sociales pour l’habitat) ou des coopératives d’HLM.

Un prêt largement utilisé, pour répondre à un objectif de mixité sociale

Prêt aidé le plus souvent utilisé aujourd’hui, le PLUS a été créé par le décret n° 99-794 du 14 septembre 1999, pour répondre à l’exigence de mixité sociale de la loi SRU. Cette loi fixe un objectif de 20 % de logements sociaux minimum, dans les villes et les agglomérations de plus de 50 000 habitants. 

Distribué par la Caisse des dépôts et des consignations, le prêt locatif à usage social offre aux bailleurs sociaux plusieurs avantages :

• un taux d’intérêt avantageux, indexé sur le taux du livret A ;
• une TVA à taux réduit à 5,5 % ;
• une exonération de taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB) ;
• le cumul avec d’autres aides publiques (aides des collectivités).

À quelles conditions ces prêts aidés sont-ils accordés ?

Pour obtenir un PLUS, le bailleur social doit :

• être titulaire de l’agrément de maitrise d’ouvrage d’insertion, délivré par le ministre du Logement ;
• signer une convention avec l’État : cette convention fixe les plafonds de ressources qui doivent être respectés par les futurs locataires des logements sociaux. Elle définit également les montants des loyers maximum applicables (plafonds de loyers). Elle donne enfin accès à des aides au logement (APL – aide personnalisée au logement) ;
• déposer un dossier de demande de subvention ;
• commencer les travaux dans les 18 mois qui suivent la date de réception de la décision favorable.

Le prêt locatif à usage social doit être utilisé pour financer l’une des opérations suivantes :

• la construction de logements locatifs sociaux, avec l’acquisition – ou non – de terrains ;
• l’acquisition d’immeubles existants et la réalisation de travaux d’amélioration ;
• la reconstruction de logements sociaux après une opération de démolition ;
• la transformation de locaux désaffectés en logements sociaux à louer ;
• l’acquisition en VEFA (Vente en l’État Futur d’Achèvement) de logements construits par un promoteur privé ;
• la réalisation de résidences sociales : création de structures collectives (qui ont vocation à accueillir des personnes âgées, des personnes handicapées, des étudiants ou des jeunes actifs), ou de centres d’hébergement d’urgence et d’insertion (des CADA – Centres d’accueil de demandeurs d’asile, des CHU – Centres d’hébergement d’urgence, des CHUR – Centres d’hébergement et de réinsertion sociale…).

Comment louer un logement PLUS ?

Louer un logement PLUS permet de profiter de loyers modérés, moins élevés que ceux du parc privé à prestations égales (mais plus élevés que ceux des logements PLAI). Or, de nombreux ménages peuvent louer ce type de logement social. En effet, 60% de la population française y est éligible. Alors quelles sont les conditions d’attribution de ces logements sociaux ? Et comment faire une demande de logement social ?

Remplir certaines conditions

Les logements sociaux financés à partir d’un prêt locatif à usage social sont destinés à être occupés par des personnes en situation de précarité. Ils ne peuvent donc être loués qu’à des personnes ne disposant que de ressources modestes.

Ainsi, pour pouvoir louer ce type de logement social, le demandeur doit :

• être français ou séjourner régulièrement sur le territoire français ;
• disposer de ressources annuelles inférieures ou égales à certains plafonds de ressources.

Les ressources annuelles prises en compte sont les revenus annuels imposables du futur locataire, mais aussi ceux de toutes les personnes qui vivront dans le logement (les autres membres du ménage). Pour estimer ces revenus, on retient le revenu fiscal de référence de l’année N-2. Il est indiqué sur la ligne 25 de l’avis d’imposition de chaque contribuable.

Quels plafonds de ressources ?

Les plafonds de ressources à ne pas dépasser pour louer un logement social PLUS sont fixés par la loi. Ils sont révisés chaque année au 1er janvier, en fonction de l’indice INSEE de référence des loyers (IRL). 

Ces plafonds dépendent de :

• la composition de la famille : combien de personnes habiteront dans le logement social ? Plus le nombre de personnes à loger est important (de 1 à 6 et plus), plus le plafond de ressources à ne pas dépasser est élevé ;
• la localisation du logement : dans quelle commune le logement social est-il situé ? Les plafonds ne sont pas les mêmes pour des logements situés à Paris et dans les communes limitrophes, en Ile-de-France mais hors Paris et communes limitrophes, ou dans d’autres régions.

Les « jeunes ménages » pris en compte pour le calcul du plafond sont les couples qui vivent en concubinage, mariés ou liés par un PACS, dont la somme des âges ne dépasse pas 55 ans. D’autre part, depuis le 1er janvier 2019, les plafonds prennent également en compte la présence dans le foyer de personnes en situation de handicap (arrêté du 28 décembre 2018). Pour être considérées comme telles, elles doivent être titulaires d’une carte « mobilité inclusion », portant la mention « invalidité ».

Faire une demande de logement HLM

Vous disposez de ressources limitées et souhaitez louer un logement HLM ? Pour cela, vous devez faire une demande de logement social.

Vous devez d’abord déposer votre demande en ligne ou auprès d’un guichet enregistreur (dans une préfecture ou une mairie, chez un bailleur social ou auprès d’Action Logement). Votre demande doit être accompagnée de certaines pièces (carte d’identité ou titre de séjour valide). Vous devez également préciser le nom des communes dans lesquelles vous souhaitez vivre. Vous indiquez ensuite le nombre de personnes qui composent le ménage, le montant de vos revenus des deux dernières années et le montant de vos revenus actuels.

Une fois votre demande enregistrée, vous recevez une attestation et votre numéro unique d’enregistrement. Ce document atteste de la date de votre première demande de logement HLM.

Les demandes sont nombreuses dans certaines communes, et plusieurs dossiers peuvent être prioritaires. Si un logement social correspond à vos besoins et que votre dossier est placé en bonne position, vous êtes contacté par le bailleur.

En cas de changement de situation (familiale, personnelle ou professionnelle), vous devez rapidement mettre à jour votre dossier. Vous devez également réactualiser votre demande au bout d’un an, si aucun logement ne vous a été proposé. Pour cela, il vous suffit de déposer (en ligne ou auprès d’un guichet enregistreur) le formulaire de demande de renouvellement.